Оценка стоимости предприятия
Таблица 2
Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей.
Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом.
В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.
3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.
4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.
5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.
Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Этапы расчета по затратному методу:
1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответ-ствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.
3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года.
ВС1969 = ВС1969 * площадь помещения,
4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года.
ВС1984 = К1984 * ВС1969
Где К1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.
5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1998 оцениваемого объекта в ценах 1998 года.
ВС1998 = К1998 * ВС1984
Где К2000 - коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 - строй №64 от 23.01.2003 года.
6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки
ВС = КТ * ВС1998
Где КТ - коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.
Таблица 3
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
Наименование
|
Ед. измерения
|
Строительный объем
|
Ст-ть единицы измерения
|
Полная восстановительная стоимость 1969
|
Индекс к 1984 с НДС
|
Индекс перехода к 1998
|
Полная восстановительная стоимость 1998
|
Деноминация
|
Переход на дату оценки
|
|
Cклад
|
м3
|
6000
|
17,472
|
104832
|
1,18
|
17776
|
1 863 493 632
|
1 863 494
|
14 535 253
|
|
|
В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.
Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.
Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.
Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.
Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.
Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.
Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 4
Оценка физического износа
№
|
Конструктивные элементы здания
|
Удельный вес, %
|
Стоимость, руб.
|
процент износа
|
Физ. износ элементов по доле в восст. стоим.
|
Сумма износа
|
Остаточная стоимость
|
|
1
|
Фундаменты
|
7
|
1 017 468
|
4
|
0,28
|
40699
|
976 769
|
|
2
|
Стены и перегородки
|
32
|
4 651 281
|
5
|
1,6
|
232564
|
4 418 717
|
|
3
|
Перекрытия
|
22
|
3 197 756
|
7
|
1,54
|
223843
|
2 973 913
|
|
4
|
Кровля
|
5
|
726 763
|
10
|
0,5
|
72676
|
654 087
|
|
5
|
Полы
|
10
|
1 453 525
|
8
|
0,8
|
116282
|
1 337 243
|
|
6
|
Проемы
|
6
|
872 115
|
12
|
0,72
|
104654
|
767 461
|
|
7
|
Отделочные работы
|
5
|
726 763
|
13
|
0,65
|
94479
|
632 284
|
|
8
|
Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства
|
12
|
1 744 230
|
13
|
1,56
|
226750
|
1 517 480
|
|
9
|
Прочие работы
|
1
|
145 353
|
10
|
0,1
|
14535
|
130 818
|
|
10
|
Итого
|
100
|
14 535 254
|
|
7,75
|
1126482
|
13 408 772
|
|
|
Определение функционального износа
На протяжении всего срока эксплуатации объект оценки подвергался реконструкции, и конструктивные элементы соответствуют современным строительным стандартам. В ходе проведенного исследования функционального износа как устранимого, так и неустранимого не обнаружено.
Определение внешнего износа
Спрос на рынке на подобные объекты высок, поэтому, с экономической точки зрения внешний износ отсутствует.
Определим стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект
Расчет произведем на основании кадастровой стоимости земельных участков.
Таблица 5
Определение стоимости земельного участка
Наименование
|
Ед. измерения
|
Площадь
|
Местонахождение
|
Общий кадастровый объем, м2
|
Стоимость всего кадастрового объема
|
Стоимость единицы измерения
|
Стоимость оцениваемого участка
|
|
Земля
|
м2
|
12000
|
г. Каменск-Уральский, ул. Лермонтова 84
|
15 678
|
15 968 343,00
|
1 018,52
|
12 222 240
|
|
|
Таким образом, совокупная стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием затратного подхода с учетом износа и стоимости земельного участка оставляет 25 631 012 рублей:
Таблица 6
Итоговая стоимость объекта недвижимости
1
|
Склад
|
13 408 772
|
|
2
|
Земля
|
12 222 240
|
|
3
|
Итого стоимость объекта недвижимости
|
25 631 012
|
|
|
3.2.2 Оценка стоимости машин и оборудования.
В процессе осуществления своей деятельности предприятие использует различное оборудование, включающее различного вида станки, установки и так далее.
Объектом оценки является установка по распределению тепловой энергии.
Проведем переоценку этой установки. Оценка рыночной стоимости оцениваемого оборудования будет проведена методами затратного подхода, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию. Это фактически стоимость воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методиках: 1) расчет по цене однородного объекта; 2) поэлементный расчет; 3) анализ и индексация затрат; 4) расчет по укрупненным нормативам.
Расчет стоимости по цене однородного объекта.
Исходные данные для анализа представлены в таблице 7
Таблица 7
Исходные данные для расчета стоимости установки
№
|
Наименование показаталя
|
|
|
1
|
Цена однородной установки-аналога, руб.
|
210 000
|
|
2
|
Масса однородного аналога, кг
|
2 700
|
|
3
|
Масса оцениваемой установки, кг
|
3 000
|
|
4
|
Коэффициент рентабельности, %
|
0,25
|
|
|
Этапы расчета:
1. Подберем для оцениваемого объекта однородный объект.
Итак, подобран однородный объект ценой 150 000 руб., массой 2 000 кг.
2. Рассчитаем полную себестоимость однородного объекта.
Формула для расчета:
С/С од.о. = ,
где
С/С од.о. - себестоимость однородного объекта;
НДС - налог на добавленную стоимость = 18%;
Нпр - налог на прибыль = 24%;
Крент. - коэффициент рентабильности = 20%;
Ценаод.о. - цена однородного объекта.
3. Рассчитаем себестоимость объекта оценки с учетом корректировок на отличие.
Корректировку на отличие рассчитаем по массе следующим образом:
Котл = ,
где
Массао.о. - масса объекта оценки;
Массаод.о. - масса однородного объекта;
Котл - корректировка на отличие.
Результаты расчета стоимости по цене однородного объекта приведены в таблице 8.
Таблица 8
Результаты расчета стоимости
№
|
Наименование показателя
|
|
|
1
|
НДС
|
0,18
|
|
2
|
Налог на прибыль
|
0,24
|
|
3
|
С/с аналога
|
115 555,26
|
|
4
|
К-т различия
|
1,11
|
|
5
|
С/С полная
|
128 394,73
|
|
6
|
Восстановительная стоимость
|
191 333,00
|
|
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|