Рынок недвижимости

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:

· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);

· социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;

· экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.;

· политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.

Кроме этого, факторы следует разделять по объекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.

· Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов, определяющих:

качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);

местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, танспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.);

размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).

 ФАКТОРЫ, ИЗМЕНЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ВО ВРЕМЕНИ

Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень.

Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.

В результате все факторы объединяются в 4 группы:

· факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья;

· факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы);

· факторы, зависящие от социально-экономических условий региона;

· факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране.

Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья.

В городах, продвинутого рынка недвижимости - цены стабилизируются. В городах со слабым рынком - цены колеблются

Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости.

Снижаются цены прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению. Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании.

Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить:

· Масштаб города, характер его промышленного развития.

· Структура и состояние жилищного фонда

· Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств.

· Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами.

· Природные условия.

· Экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени.

В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, уровень цен достаточно высок.

В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города- шахты, города- заводы, города- полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.

Анализируя социально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить:

· Социально- демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков).

· Политика и ориентация местных властей

· Уровень доходов населения

· Расслоение населения по доходам

· Уровень преступности

· Удаление от зон конфликтов, "горячих точек"

· Темпы строительства нового жилья

· Уровень спроса на жилье

· Уровень предложения жилья

Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется тенденция снижения в ценах на жильё. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных имигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жильё. Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут. Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей эко-номической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накла-дывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факто-ры действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Анализируя макроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, про-мышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции.

Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье су-щественно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, сме-шанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару.

В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов рос-та цен на жилье и темпов инфляции.

Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.

ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Типизация квартир по качеству

Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:

· 5-этажные панельные ("хрущевки");

· 9-этажные панельные;

· 5-этажные кирпичные;

· типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

· кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");

· 17-22-этажные улучшенной планировки;

· современные кирпичные от 14 этажей.

Выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу при проведении анализа и ухудшает наглядность результатов.

Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.

Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.

Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир.

Типизация квартир по размеру

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м); 2-комнатные (44-56 кв. м); 3-комнатные (57-78 кв. м); 4-комнатные и более (более 100 кв. м).

Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.

Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м

В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.

Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади, например: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м.

Типизация квартир по местоположению

Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных по городу следует разделить по административным районам городов, затем рассмотреть территориально-экономическое зонирование, районирование с учетом географических условий, экономико-экологических критериев,

Результаты типизации жилья по качеству и местоположению рекомендуется зафиксироват в табличной форме.

Результаты районирования территории

Результаты типизации жилья по качеству

Результаты типизации жилья по размеру

ДАННЫЕ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ

Жилищный фонд

Материальную основу рынка жилья составляет жилой фонд, а точнее - та его часть, которая находится в частном владении (прежде всего приватизированная) либо вновь строится для коммерческой продажи.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включающая:

· многоквартирные жилые дома; индивидуальные жилые дома;

· специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты);

· квартиры, жилые помещения (в том числе служебные) в нежилых строениях, пригодных для проживания (школах, больницах, поликлиниках и т.д.).

Дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансоинаты, гостинницы, казармы, железнодорожные вагончики и др. строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного или временного проживания, в составе жилищного фонда не учитываются.

Общая площадь квартиры включает жилую площадь (площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях, спальных и столовых комнат и комнат для отдыха и внеклассных занятий в специальных домах, жилых квартир, состоящих из одной комнаты, жилых комнат в нежилых строениях) и площадь подсобных помещений, к которым относятся помещения, расположенные внутри квартир (кухни, коридоры, санузлы, ванные и гардеробные комнаты, кладовые, встроенные шкафы). В площадь подсобных помещений квартир включаются также приквартирные отапливаемые мансарды и мезонины, крытые веранды, лоджии, террасы и балконы с установленными понижающими коэффициентами, если это предусмотрено технико-экономическими показателями проектов жилых домов. В общежитиях к подсобным (вспомогательным) помещениям, кроме вышеуказанных, относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

Для целей анализа рынка жилья необходимо изучать следующие характеристики жилищного фонда.

1)Общая площадь жилищного фонда. Определяется как сумма общей площади квартир (в квадратных метрах) либо как число квартир конкретных типов. Площади общего пользования (лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, неотапливаемых террас, мансард и мезонинов, а также нежилых помещений, расположенных в доме и занятых различными организациями соцкультбыта и торговли) в общую площадь жилфонда не включаются.

2)Структура жилищного фонда - это доля (процентное соотношение) различных видов и типов жилья в общем составе жилфонда (в площадях или в числе квартир конкретного типа). Структура жилфонда может определяться по различным основаниям: по видам собственности; по типам (строительным сериям) домов; по периоду строительства; по местоположению в пределах города (региона) и т.д.

По видам собственности жилфонд разделяют на:

частный - жилфонд, находящийся в собственности граждан и в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

государственный - ведомственный федеральный и ведомственный субъектов Федерации жилфонд;

муниципальный - фонд, находящийся в собственности города или района города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений;

общественный - фонд, находящийся в собственности общественных

объединений;

коллективный - фонд, находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной общественной собственности.

3)Уровень благоустройства жилого фонда принято оценивать долей жилья (общей площади или числа квартир), оборудованного водопроводом, канализацией, центральным отоплением и горячим водоснабжением.

Приватизированный жилой фонд - это жилые помещения, бесплатно переданные в частную собственность занимающих их граждан из государственного и муниципального жилфонда.

4)0бъем приватизированного жилфонда - общая площадь жилья, приватизированного к данному моменту времени. Измеряется в кв. м, или числе квартир.

5)Уровенъ приватизации - доля приватизированного жилья в процентах от всего жилого фонда либо от числа квартир, подлежащих приватизации.

6)Темп приватизации - общая площадь жилья, приватизированного за единицу времени (год, полугодие и т.д.). Измеряется в кв. метрах, числе квартир, процентах от общего числа квартир, подлежащих приватизации.

Новое жилье

Ввод нового жилья служит материальной базой первичного рынка жилья и в дальнейшем - дополнением вторичного. Характеристики ввода жилья аналогичны характеристикам приватизации: объем (темп) ввода, структура нового жилья по качеству и местоположению. С точки зрения анализа рынка эти характеристики могут измеряться теми же единицами, что и аналогичные характеристики приватизированного фонда.

ДАННЫЕ О ЦЕНАХ

Первоначальным, источником данных о ценах являются листинги фирм и данные о сделках. Листинги предложений брокерских, информационных, рекламных агентств содержат перечень квартир, выставленных на продажу, их описание и цену предложения.Обработка листингов и данных о сделках позволяет получить не только данные о ценах, но и такие характеристики рынка, как:

· объем предложения - число квартир, поступивших на продажу за определенный период времени (месяц);

· структура предложения - доля (процент) квартир различных типов (по качеству, размеру, местоположению) в общем объеме предложения;

· объем спроса - число заявок на покупку квартир, поступивших за месяц;

· структура спроса - доля (процент) заявок на различные типы квартир за месяц;

· соотношение спроса и предложения - отношение числа заявок на покупку к числу предложений на продажу квартир различных типов за месяц;

· объем сделок - число сделок за месяц;

· структура сделок - доля сделок по квартирам различных типов в общем объеме;

· активность фирмы - отношение числа сделок на квартиры различных типов к числу предложений и среднее время экспозиции (от момента выставления на продажу до момента продажи);

· активность рынка - отношение числа сделок, зарегистрированных в городском органе регистрации (КМЖ, БТИ) за месяц, к общему числу приватизированных квартир;

· ликвидность объектов - среднее время экспозиции квартиры (время от момента выставления на продажу до момента продаж

Страницы: 1, 2