скачать рефераты

скачать рефераты

 
 
скачать рефераты скачать рефераты

Меню

Методика оцінки кредитоспроможності позичальників скачать рефераты

Проблеми кинутих населених пунктів, актуальні для Росії і України, абсолютно не характерні для держав Центральної Азії і Закавказзі, де сільське населення продовжує рости, багато в чому завдяки високій народжуваності, що зберігається. Наприклад, в Узбекистані, Туркменістані, Таджикистані і Киргизії гостро стоїть проблема виділення нових земель під житлове будівництво в селах, що все більш розростаються. Навпаки, села, залишені жителями через етнічні конфлікти, з швидкістю блискавки заселяються представниками титульних національностей. Крім того, в містах цих республік спостерігається підвищений попит на квартири з великим метражем. Це пояснюється просто: сім'ї у городян тут теж великі. Вони складаються як мінімум з п'яти-шести чоловік, і тому одно-, двокімнатна квартира як постійне житло просто не сприймається.

Виникає парадокс: у республіках Центральної Азії і, у меншій мірі, Закавказзі виникненню попиту на житлі і, відповідно, зростанню цін сприяє не збільшення доходів населення, а перманентний демографічний вибух. А також той факт, що будівельний бум тут ще не починався, а старий житловий фонд поступово зношується.

Не можна не враховувати ще один чинник - населення? України, на жаль, старіє. Тому молоді люди, які мають сьогодні, скажімо, по дві батьківські квартири на одну сім'ю разом з живими батьками, через якийсь час матимуть ті ж дві батьківські квартири, але вже без батьків. А якщо вони купили в кредит квартиру ще і для себе, то теоретично може вийти, що через деякий час власником трьох квартир буде одна сім'я. Оскільки сучасна молодь не поспішає обзаводитися численним потомством, квартири пішов в світ іншої старшого покоління також виставлятимуться на продаж, що знову ж таки вплине на ціни на рухомість. Слід помітити, що поки падінню цін на нерухомість в крупних містах перешкоджає притока грантів з провінції. Проте міграційний резерв не безмежний. Крім того, в деяких регіонах намітилася тенденція до підвищення рівня життя - і люди вже не шукають щастя в столиці. Інше міграційне джерело - реемігранти (особливо з Ізраїлю), які після 11 вересня 2001 р. і посилення терористичної активності палестинців-смертників стали масово повертатися до України, створюючи попит на житлі, - також вичерпується. По-перше, він обмежений, а по-друге, серед мігрантів немало осіб пенсійного віку, яким двічі зніматися з місця не хочеться.

Ще один чинник - в будівництві вигідно легалізувати "брудні" гроші. В рамках реалізації Україною нових 40 рекомендацій FATF відмивати гроші через будівництво стане складніше, відповідно, в будівництво вкладатимуть менше. У крупних містах за ринок будівництва житла розвернулася запекла боротьба, оскільки монопольне положення тут займають державні "горстрої". Вони і сьогодні одержують під будівництво кращі ділянки землі. У решти забудовників регулярно виникають проблеми із землевідведенням, тому вони борються за те, щоб всі гравці на ринку були рівноправні ж. До чого це може привести, неважко здогадатися: спершу міста-мільйонники будуть забудовані житловими багатоповерховими коробками, а потім ціни на житлі різко вкачаються через надлишок пропозиції. Тому, як ні парадоксально, тільки монополізм колишніх державних будівельних організацій поки зволікає момент обвалу цін на первинному ринку житла. Проте у тому, що рано чи пізно це відбудеться, сумніватися не доводиться. Хоча б тому, що корпорації, які сьогодні на хвилі економічного зростання активно вкладають гроші в нерухомість, з початком економічного спаду будуть її реалізовувати. А в період економічного спаду доходи у населення знижуються.

Потрібно відзначити, що іноземні інвестори віддають перевагу одному з двох шляхів виходу на український ринок. Перший - це придбання вже готових об'єктів з орендарями. Другий - це загальне створення проекту, в якому бере участь українська сторона.

Рівень прибутковості інвестицій в комерційні об'єкти в Україні складає 12-15% в рік. Тоді як, ринки комерційної нерухомості в центральноєвропейських державах - Угорщини, Чехії і Польщі вже знаходяться на етапі насичення і демонструють миттєве зниження прибутковості комерційних об'єктів - до 6% в рік.

Тому недивно, що іноземців Україна "інтригує" вигідними, порівняно з іншими країнами, умовами для примноження капіталу: термін окупності торгової нерухомості - 3-5 років, офісної - 5-8 років, а в Європі термін окупності торгової і офісної нерухомості - 10-15 років і 12-15 років відповідно.

Структура ринку офісної нерухомості поки що не відрізняється кількісною досконалістю: наприклад, в Києві загальна площа професійних офісних центрів складає - 539, 000 квартир м. (9-10% ринку), а непрофесійних, часто адаптованих під офіси житлових квартир або колишніх науково-дослідних інститутів досягає - 4,6 млн. квартири м. (90% ринку). Це найнижчий показник в регіоні Центральної Європи: у Варшаві об'єм професійної офісної нерухомості складає близько 2,4 млн. квартири м., в Празі - 1,9 млн. квартири м. і в Будапешті - 1,6 млн. квартири м. На думку генерального директора консалтингової компанії "Colliers International Ukraine" Сергія Сергиенка, в столиці не вистачає 4,5 млн. квартири м. офісних приміщень. За умови щорічного будівництва 300, 000 - 400, 000 квартир м. офісів, дисбаланс між попитом і пропозицією вдасться скоротити в 2025 році до 1,5-2 млн. квартири м.

Марта Костюк - аналітик девелоперської компанії "DTZ Zadelhoff Tie Leung - Kyiv" вважає, що дефіцит офісної нерухомості є основним двигуном стрімкого підвищення цін і орендних ставок. У 2005 році орендні ставки на київські офісні приміщення класу "А" збільшилися на 5-10%, класів "В+", "В" і "С" - на 10-12%. Це набагато вище за середньоєвропейський рівень. На початку червня 2006 року, орендна ставка (без урахування ПДВ і операційних витрат) на столичні офіси класу "А" склала $ 30-55/кв. м., класу "В+" - $ 28-40/кв. м., класу "В" - $ 20-30/кв. м. і класу "С" - $ 15-20/кв. м. А ось ціни на офісні приміщення в Києві наступні: клас "А" - $ 2500-6000/кв. м., клас "В+" - $ 2000-2800/кв. м., клас "В" - $ 1800-2000/кв. м. і клас "С" - $ 850-1000/кв. м.

Це зовсім не відлякує іноземних інвесторів. Впродовж останніх чотирьох років, вони виявляють величезну цікавість до офісної нерухомості. Перша операція по перепродажу відбулася в кінці вересня 2003 року: група іноземних інвесторів викупила у американського інвестиційного фонду - київський бізнес-центр "Артем" площею 10,000 квартири м. за $ 15-17 млн. Операція по купівлі-продажу київського бізнес-центру "Леонардо" стала найдорожчій в історії ринку комерційній нерухомості. У квітні 2006 року акціонери банку "Форум" продали діловий центр "Леонардо" площею 13, 000 квартир м. і з щонайвищими в столиці орендними ставками - $ 58-70/кв. м. - ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group приблизно за $ 80-100 млн. Цього року очікується продаж офісних центрів класу "А" - "Айсберг", "Домінант" і "Podil Plaza" площею 19,000 квартири м. за орієнтовною ціною - $ 50 млн.. Інвестором і забудовником центру була турецька девелоперськая компанія Demir Eurasian Investments Ltd.

Тенденція дефіциту якісних площ, зростання орендних ставок (на 15%) і небувалої інвестиційної активності спостерігається і в сегменті торгової нерухомості. За інформацією заступника директора "Української Торгової Гільдії" Віталія Бойко, після Києва, рейтинг потенційної привабливості обласних центрів для ухвалення рішень про інвестування в об'єкти торгової нерухомості виглядає таким чином:

Дніпропетровськ

Донецьк

Харків

Запоріжжя

Одеса

На шляху інвестиційної діяльності відомих іноземних рітейлерів зустрічаються - інституційні ризики, складна система оформлення прав на землю, бюрократизація місцевих органів влади і невизначеність регуляторних процедур. У німецької мережі Metro Cash&Carry постійно були проблеми з регіональною владою, які доводилося вирішувати навіть на президентському рівні.

Іноземні рітейлори - представники непродовольчої і змішаної групи товарів можуть розраховувати на успіх. У них на руках такі козирі, як великі знижки, досвід роботи за новими торговими технологіями і уміння організувати ефективну сервісну підтримку. Найбільша європейська мережа з продажу будматеріалів Praktiker AG, який є підрозділом німецької Metro, вже заявила про наміри до 2008г. створити в Україні 7 магазинів, будівництво яких варто - $ 100-140 млн.

Вітчизняні рітейлори з побоюванням жорсткої конкуренції чекають анонсований вихід на ринок інших іноземних мереж: німецьких - Media Markt, KarstadtQuelle AG, Kaufhoff і OBI; американського Wall Mart, іспанської ZARA, французьких - Carrefour, Tati і Auchan; шведських ІКЕА і H&M; норвезької Dressman і інших. Британська Dixons Group вже підписала договір про придбання до 2011г. контрольного пакету акцій російської компанії "Ельдорадо" (яка контролює 18,3% київського ринку електроніки і побутової техніки). Могутня австрійська компанія Immoeast Immobilien Anlagen AG (яка володіє 102 комерційними об'єктами в Східній Європі загальною площею 1,3 млн. квартири м.) з метою виходу на український ринок планує провести рекордну для Віденської біржі емісію акцій на суму - 3 млрд. євро. А йорданська компанія Universal Star Co два місяці тому продала київський торговий центр "Піраміда" площею 16,700 квартири м. лондонським інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors за $ 25 млн.

Миколаївська обласна асоціація фахівців з нерухомості (МОАФН), яку очолює директор агентства нерухомості «Чумацький Шлях» П. Мойсол, провела чергове засідання. Учасники засідання обговорили питання, які цікавлять як ріелторов, так і рядових городян. Один з них - перспективи ринку нерухомості міста Миколаєва.

Слід відзначити, що в даний час в місті діють 50-60 агентств нерухомості, які надають послуги в покупці-продажу житла і інших об'єктів.
Із зростанням конкуренції однозначно ставиться питання про вироблення цивілізованих правил взаємостосунків в цій сфері. На сьогоднішній день ріелторськая діяльність в Україні не регламентується ніякими законами. Плани по законодавчому врегулюванню діяльності агентств нерухомості існують з початку 90-х років. У 1999 році був виданий Указ президента України про ріелторськой діяльність, що передбачає врегулювання відносин у сфері здійснення операцій з нерухомістю. Але проект закону про ріелторськой діяльність, поданий на розгляд Верховної Ради президентом, парламент відхилював.

Ріелтори не обійшли увагою і питання, яке цікавить миколаївців: чи може змінитися вартість житла? Ця тема в грудні минулого року обговорювалася на засіданні прес-клубу реформ. Тому миколаївцям вже знайома точка зору одного з учасників круглого столу, керівника агентства нерухомості «Номінал» і члена МОАФН І. Руденко. Кожен учасник засідання висказав свою точку зору. Але всі вважають, що в Миколаєві сьогодні немає підстав говорити про зниження вартості житла. У 2006 році міська інспекція ГАСКа прийняла 29 житлових об'єктів загальною площею 79 812 квартир м. З них 11 багатоповерхових будинків. Для півмільйонного міста це показники невисокі, хоча миколаївські будівники за підсумками 2006 року і піднялися на 12 місце по Україні. У місті продовжується будівництво перспективних житлових районів - «Сонячний» і «Волосіні 2». Цей процес розрахований не на один рік.

Тому говорити про те, що миколаївський ринок нерухомості перегрітий, передчасно. І. Руденко відзначила: «Можливо, ринок нерухомості і перегрітий, але ще немає того, хто зможе його остудити».

Голова МОАФН П. Мойсол вважає, що зростання вартості квадратних метрів житла взаємозв'язане з рівнем інфляції в Україні і до даного показника слід додати ще 5-10%. Тенденції на ринку нерухомості повинна показати весна, що наближається.

На думку директора УТБ «Миколаївська нерухомість 2000» І.Біоносенко, зростанню цін сприяє іпотечне кредитування, яке активізується з приходом нових філіалів банків до р. Миколаєва. Банки не можуть допустити зниження цін на нерухомість, під яку вони видають кредити. У Миколаєві вже більш півсотні філіалів банків, а в місто «рвуться» і інші.
Не дивлячись на уповільнення зростання середнього класу, в місті не зменшується число осіб, охочих відкрити свій бізнес. А це збільшує число потенційних позичальників банків на придбання нерухомості.

У поточному році «вимальовуються» перспективи роботи з Державною іпотечною установою. Хоча і більш жорстко, але продовжує працювати програма по забезпеченню молоді кредитами. Питання про введення податку на нерухомість також залишається дискусійним. Можна припустити, що даний податок дозволить стимулювати процес ефективнішого використовування об'єктів нерухомості. Проте розраховувати на його введення в 2007 році і навіть в 2008 році проблематично.

На думку ріелторів, збільшення вартості комунальних послуг лише сприятиме зростанню цін на квартири, особливо на їх оренду. Якщо раніше припускали, що самотні люди, пенсіонери позбавлятимуться від зайвої площі, тобто продаватимуть великі квартири, те рішення судів про заборону виселяти квартиронаймачів за несплату комунальних послуг припинить цей процес. Принаймні, масового продажу трикімнатних квартир в Миколаєві сьогодні не спостерігається. Січень, званий ріелторами за уповільнені операції «п'яним місяцем», на відміну від минулих років, виявився на превеликий подив активним для ринку нерухомості. Як то кажуть, все тече, все міняється. Істинне положення справ з вартістю житла покаже час.

Ще один з найпопулярніших видів споживчих кредитів - кредит на купівлю автомобиля - є певним балансом інтересів кредитора і позичальника. Банки захищені від ризику неповернення наявністю автомобіля як ліквідної застави. Проте висока конкуренція вимагає від банкірів все далі йти назустріч клієнту, покращуючи умови кредитів. А значить, ризикувати.

Один з прикладів такого ризику - експрес-кредитування. Рішення по такому кредиту ухвалюється протягом однієї години, а з документів необхідні тільки паспорт і права. Проте, деякі банки "страхуються" наданням такого кредиту тільки на покупку автомобіля вітчизняного виробництва. Це один з найбільш ризикових на справжнім момент кредитів, вільно поширених в автосалонах, що продають вітчизняні автомобілі. Простота оформлення, пакет документів, що складається з одного-двох документів, швидкість оформлення привертають недбайливих позичальників, не дивлячись на високі ставки по цьому виду автокредитування, оскільки несумлінний позичальник у принципі віддавати кредит не збирається. Зростанню неповернень, на жаль, багато в чому сприяють неохайні менеджери ділерів, одержуючі відсотки від реалізації автомобілів, яких не турбує, чи буде повернений банку кредит чи ні.

Ризик неповернення автокредитів більшість банкірів оцінює спокійно - 1-2%. Зрозуміло, зберегти таку оцінку дозволить зміцнення інфрастуктури цього ринку. Позитивну роль зіграє упровадження супутніх структур у вигляді кредитних бюро і колекторних агентств, сприяючих зниженню ризиків при видачі кредитів і роботі з проблемною заборгованістю.

Отже, якщо банкіри відчувають себе в секторі автокредитування досить безпечно, то чого слід чекати їх клієнтам? Самі представники банків упевнені, що до насичення ринку ще далеке. Беручи до уваги темпи зростання продажів автомобілів на українському ринку минулого року, можна сміливо говорити те тому, що бум автокредитування продовжиться. Про це свідчать те, що у більшості українців, що мають середній достаток, з'явилася можливість придбати автомобілі в кредит. За прогнозами, в кредит продаватиметься не 20-30% нових машин як зараз, а 60-80%.

Найближчими роками об'єм кредитування швидко ростиме. Ставки по автокредитах знижуватимуться через реальне зниження вартості ресурсів. Крім цього банки оптимізуватимуть і інші умови видачі кредитів, наприклад, розмір первинного внеску зменшуватиметься. Таким чином, узяти автомобіль в кредит буде простіше.

Проте більшість банкірів зниження ставок не обіцяють, рахуючи рівень 9% річних у валюті пороговим. Потрібно сказати, що вже зараз багато банків дісталися до якоїсь межі, нижче за яке ставки найближчим часом не опустяться, - це 9% річних. Крім того, термін п'ять років також зараз є максимальним. На більший термін банки поки не готові видавати автокредити.

Що стосується якостей процедури видачі кредитів, то багато претендентів нового автомобіля стикаються із специфічним "пакетом" послуг: автомобіль певної марки в певному салоні можна купити на кредит в певному банку і з обслуговуванням у встановленій страховій компанії. Деколи у клієнта створюється враження, що частина послуг йому нав'язується, причому по досить високій ціні. Проте банкіри упевнені, що чекати "розформовування" цього "пакету" не доводиться, - для самих банків подібні пропозиції є ще однією страховкою. Пакетні продукти є компромісом інтересів автосалону, банку, страховика і в більшості випадків вигідні для позичальника.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13