Инвестиционная деятельность ОАО "Энергомашстрой" 
Для стимулирования создания финансово-промышленных групп Правительством предусмотрен ряд льгот:
-- предоставление государственных гарантий для привлечения инвестиционных ресурсов;
-- передача долей акций, принадлежащих государственному сектору в доверительное (трастовое) управление предприятиям, входящим в ФПГ;
-- безакционерная продажа или безвозмездная передача объектов незавершенного строительства, приоритетное размещение государственных заказов и выделение ФПГ земельных участков под жилищное строительство;
-- предоставление различных налоговых льгот (в т. ч. снижение ставки налога на прибыль).
В условиях ФПГ достигаются такие важные преимущества, как:
-- концентрация капитала;
-- диверсификация производства.
Концентрация капитала позволяет реализовать достаточно крупные инвестиционные проекты, которые были бы неосуществимы для отдельных членов корпорации, в то же время корпоративная форма объединения капитала не посягает на экономическую самостоятельность хозяйственных субъектов и не сопряжена с материальной ответственностью мелких инвесторов.
Диверсификация предполагает распределение рисков инвестирования, что экономически выгодно только крупному. т. е. корпоративному инвестору.
Таким образом, эффект от концентрации предпринимательских инвестиций выражается в следующем:
1) Диверсификация, то есть снижение инвестиционных рисков за счет разумного распределения инвестиций по различным проектам и направлениям;
2) Синергизм, т.е. получение общесистемного эффекта, который не может возникнуть от инвестиционных усилий каждого независимого предприятия;
Эффект синергизма заключается в том. что свойства системы (корпорации) в целом превосходят простую сумму свойств отдельных ее элементов (предприятий).
3) Конгруэнтность, т. е. возможность максимального использования производственного аппарата корпорации путем гибкого перелива капитала, вплоть до поглощений или присоединений новых производств, обеспечивающих соразмерное, гармоничное развитие всей системы;
4) Интеграция, то есть объединение инвестиционных ресурсов на основе дополнения одних предпринимательских инвестиций другими;
5) Рентабельность, включающая как максимизацию отдачи от инвестиций. так и эффективность производства.
Решение о слиянии капиталов может быть принято только после тщательного анализа выгод и затрат подобного слияния.
Результаты деятельности существующих на сегодняшний день в России ФПГ говорят об эффективности концентрации производства и инвестиций. При спаде промышленного производства в России за 1994 год на 20,9% ФПГ сумели достичь прироста промышленного производства на 3,9%, на 15% снизилась задолженность по платежам. Повысилась надежность крупных инвестиционных проектов под существенные гарантии, которые появляются с концентрацией материальных и финансовых ресурсов. Банки, особенно входящие в ФПЛ, более охотно идут на риск долговременных инвестиций.
Концентрация инвестиционных ресурсов не самоцель, а средство реализации достаточно крупных инвестиционных проектов, включая разнообразные способы получения конкурентных преимуществ.
С концентрацией инвестиций появляется возможность более широкого выбора инвестиционных усилий, т. к. открываются новые финансовые возможности для инвестиционных решений.
Функции банка-участника ФПГ.
Банк, входящий в ФПГ, может выполнять следующие функции:
-- функции финансового агентства ФПГ, в т. ч. по размещению акций, облигаций. векселей и иных ценных бумаг участников ФПГ;
-- реализует систему вексельных взаиморасчетов между участниками ФПГ и участников ФПГ с иными лицами;
-- осуществляет развитие системы ипотечного кредитования ФПГ;
-- в первоочередном порядке и на льготных условиях инвестирует свои свободные средства в реализацию принятых с его участием проектов;
-- устанавливает для своих клиентов -- участников ФПГ льготные ставки и тарифы за оказываемые банковские услуги;
-- оказывает консультативную и практическую помощь в части взаимодействия с государственными и коммерческими органами и структурами;
-- инвестирует на взаимовыгодной основе прибыль, полученную от обслуживания клиентов-участников ФПГ, в развитие ФПГ.
3.3.2. Обоснование экономического эффекта в результате создания ФПГ “ЭМС”
Как уже отмечалось, основной проблемой строительных организаций в современных условиях является привлечение ресурсов для финансирования проектов. Все рассмотренные выше возможные схемы финансирования имеют те или иные недостатки, многие из которых устраняются при создании финансово-промышленной группы.
Включение в ФПГ банков дает возможность применять современные более гибкие схемы финансирования, снимает проблему залога, позволяет рассчитывать на льготные кредиты и пониженную стоимость банковских услуг.
Образование ФПГ “ЭМС” предполагает включение в группу предприятий агентства по работе с недвижимостью и банков. В группу предполагается включить два банка, первый банк имеющий достаточно большой опыт по кредитованию и финансированию предприятий строительной отрасли, второй - имеющий достаточный опыт по работе на ипотечном рынке. Считается необходимым включить в ФПГ юридическую фирму, которая проводила бы всю работу по правильному оформлению сделок с недвижимостью и проводила бы юридическую экспертизу документов.
Основной задачей создаваемой ФПГ является строительство жилых домов в городе Санкт-Петербурге. Для этой цели, как показано выше, в ФПГ “ЭМС” привлечены банки, агентство недвижимости, юридическая фирма, что в совокупности с имеющимися возможностями по строительству и опытом ведения строительных проектов может дать хороший результат.
Следует отметить, что в ФПГ, помимо договора о ее создании, вся деятельность и взаимоотношения между предприятиями ФПГ подтверждается хозяйственными договорами, с целью повышения дисциплины и личной ответственности руководителей предприятий-участников ФПГ за результат выполнения работ.
Схема 3.1.
Структура ФПГ “ЭМС”
При разработанной структуре ФПГ, см. рис. 3.1., система управления каждым отдельным проектом состоит из следующих этапов:
Этап поиска проекта. ЗАО “ЭМС-Девелопмент” производит поиск проектов, проводит анализ рынка, разрабатывает проект, делает приблизительные расчеты прибыльности, устойчивости и других показателей проекта (NPV, IRR, срок окупаемости).
Этап проведения тендера на финансирование проекта. Проект передается в банк. Банк проводит тендер на право финансирования проекта, поиск соинвесторов (генеральным инвестором в данном случае является банк).
Этап проведения тендера на право генерального подряда. Проведение ЗАО “ЭМС-Девелопмент” внутреннего закрытого тендера на право ведения строительных работ на объекте. Это связано с сохранением в ЗАО “ЭМС-Строительство” подразделений на СМУ и специальных СМУ.
Подбор субподрядчика. СМУ, выигравшее тендер, берет на себя ответственность по строительству объекта в срок и с соблюдением цены строительства, согласованной при проведении тендера. Это СМУ выступает в качестве генерального подрядчика при проведении строительства, оно заключает договоры с другими СМУ ФПГ на проведение отдельных видов работ.
Этап строительства. На данном этапе задействованы все участники ФПГ. ЗАО “ЭМС-Строительство” производит строительные работы, ЗАО “ЭМС-Строительные материалы” производит поставку строительных материалов на объект (являясь основным поставщиком). Инвестиционный банк производит финансирование проекта, ЗАО “ЭМС-Девелопмент” производит приемку работ по отдельным этапам и в конце периода -- всего объекта, Агентство недвижимости и Ипотечный банк занимаются продажей квартир и прав долевого участия в проекте конечным покупателям (в основном частным лицам), Юридическая фирма проводит экспертизу договоров с внешними поставщиками и субподрядчиками, а так же чистоту документов на квартиры передаваемые в залог или в зачет под покупку новых квартир.
С целью сокращения сроков оборачиваемости и оптимизации финансовых потоков в ФПГ была разработана схема осуществления расчетов внутри ФПГ, представленная на схеме 3.2.
Схема осуществления расчетов внутри ФПГ
Объединение предприятий в ФПГ может принести результат выражающийся как в качественном улучшении работы, так и в улучшении количественных показателей.
Качественный эффект от объединения заключается в следующем:
-- усиление специализации предприятий-участников ФПГ, что позволит повысить качество продукции и услуг и в конечном счете повысить объемы продаж;
-- более эффективное использование ресурсов всех участников ФПГ, в частности кадров, ноу-хау, техники, технологий и других;
-- оптимизация финансовых потоков между участниками ФПГ;
-- оптимальное распределение средств внутри ФПГ;
-- сокращение долга предприятий-участников ФПГ внешним субъектам.
Все эти качественные показатели несомненно скажутся и на финансовых результатах деятельности предприятий-участников ФПГ.
1. Усиление специализации участников ФПГ приведет к сокращению управленческого аппарата, предполагается сократить около 30 человек (1% от общей численности работников предприятий-участников ФПГ). За счет этого предполагается экономия средств в результате сокращения затрат на оплату труда. Второй эффект от специализации и кооперации - это сокращение цикла проекта в основном за счет сокращения предварительной стадии и стадии разработки проекта. Специалисты АООТ “Энергомашстрой” предполагают сокращение цикла среднего проекта на срок до 3 месяцев, то есть с 3,5 лет до 3 лет 3 месяцев (средний проект - строительство 150 квартирного жилого кирпичного дома). Эффект от этого выражается в ускорении оборачиваемости средств, но вследствие небольших первоначальных вложений в проект это не сильно сказывается на всем проекте. Также за счет грамотного управления и непрерывного финансирования можно сократить цикл проекта еще на 3 месяца. При этом за счет этого сокращения может быть достигнут эффект основанный на сокращении иммобилизации средств .
Сокращение долга предприятий-участников ФПГ внешним субъектам достигается за счет своевременного погашения их долга банком-участником, за счет временно свободных средств других участников и собственных средств. Экономический эффект по данному предприятию сложно оценить в связи с разным финансовым положением предприятий-участников ФПГ, в среднем по строительной отрасли в Санкт-Петербурге задолженность предприятий аналогичных АООТ “Энергомашстрой” составляет 2,5 млрд. руб. со сроком 2,5 месяца.
3. Экономический эффект от оптимизации финансовых потоков между участниками ФПГ и достижения оптимального распределения средств внутри ФПГ оценить достаточно сложно, и кроме того эффект от них уже частично входит в эффект по пунктам 1 и 2.
3.3.3. Возможные схемы финансирования проекта в рамках ФПГ.
Ипотека.
Как было отмечено в предыдущих главах, основной проблемой строительных фирм сегодня является привлечение финансовых ресурсов. На бюджет рассчитывать не приходится, кредиты банков необходимо возвращать с процентами, а привлечение крупных инвесторов влечет за собой необходимость делиться прибылью. В этих условиях выходом из положения становится привлечение сбережений населения. Жилье является объектом постоянного спроса в любой стране. В странах с развитой экономикой при полной свободе потребительского выбора затраты на жилье составляют примерно треть расходов населения. В нашей стране жилищная проблема еще очень далека от решения. Но в условиях экономического кризиса, стабильно низких доходов населения, только небольшой процент нуждающихся в улучшении жилищных условий способны сразу оплатить новую квартиру. Поэтому для привлечения средств населения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыграть долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.
Среди различных видов банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с наибольшими трудностями. Высокие и нестабильные темпы инфляции определяют потенциально значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании.
Риск жилищного кредитования, при котором жилищная собственность служила бы залогом, увеличивается также в связи с недостаточной законодательной проработанностью вопроса об обращении банком взыскания на заложенное имущество в случае невозврата клиентом кредита. Банки испытывают острый дефицит долгосрочных ресурсов для финансирования долгосрочных кредитных операций, не хватает опыта ипотечного кредитования.
В то же время интерес российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием огромного потенциала рынка ипотеки, а с другой стороны, с растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения.
Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлтеры и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценкам Российской гильдии риэлтеров, возможность взять сегодня кредит на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%.
Данная мера позволит расширить рынок сбыта и поддержать цену продажи на высоком уровне. На вторичном рынке в настоящее время 90% всех сделок купли-продажи представляют собой скрытые формы обмена и только 10% ( от 7% до 12% по оценкам разных агентств ) выставленных на продажу квартир свободны от встречной покупки. В связи с этим специалистами агентств ожидается 5-10-процентный рост цен на квартиры, выставленные чисто на продажу.
Схема приобретения жилья через механизм ипотечного кредитования в условиях ФПГ.
В качестве взноса за новую квартиру физическое лицо может предложить старое жилье. Производится оценка жилья, затем заключается договор на приобретение интересующей квартиры в строящемся доме. Разницу между ценой этой квартиры и взносом в виде недвижимости необходимо выплатить до окончания строительства дома. Для этого разрабатывается график платежей. При получении новой квартиры, которая оформляется в собственность покупателю, старая недвижимость становится собственностью фирмы.
Альтернатива зачету: система накопительных вкладов, практикуемая в ИПОТЕКОбанке. При этом на счете накапливаются не рубли, а метры квадратные. После того, как определенная сумма уже накоплена, остаток площади покупается уже за счет кредита.
Тесное взаимодействие участников ФПГ с уполномоченным банком позволяет в качестве эксперимента перейти на систему ипотечных кредитов в рамках целевой программы строительства нового жилья.
Банк открывает строительной фирме кредитную линию в объеме согласованного и утвержденного ТЭО. На начальных этапах практически 100% затрат финансируется за счет кредитных ресурсов. В дальнейшем, с увеличением объемов строительства, начинается более активная продажа жилья по долевому строительству и часть кредитов постепенно замещается денежными средствами инвесторов. Вместе с тем, недостаток объемов финансирования по-прежнему обеспечивается денежными средствами кредитной линии. Уплату процентов по кредитам строительная фирма производит за счет собственных средств.
3.3.4. Обоснование экономического эффекта в результате привлечения кредита банка в условиях ФПГ.
При строительстве предыдущих объектов мы финансировали строительство за счёт средств, поступающих от реализации квартир, осуществляя продажу в течение всего периода строительства. Однако, как показывает практика, инвесторы значительно охотнее приобретают жилье в строящемся доме после того, как выполнено 25-30% объема работ, т. е. построено 3-4 этажа здания. Соответственно, цена на этом этапе строительства растет значительно быстрее. Заключив договор с банком о создании финансово-промышленной группы, мы можем рассчитывать на кредит под 3-5% годовых. Осуществляя финансирование строительства на таких условиях за счет кредита банка мы имели бы возможность продавать на начальном этапе минимальное количество квадратных метров в месяц. Уменьшение необходимого количества продаж на первом участке позволит нам повысить среднюю продажную цену. При превышении ставкой повышения цены ориентировочной ставки кредитования прибыль от проекта увеличивается. Таким образом, в результате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств от реализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов за кредит. Кроме того, мы практически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
